保利招商龙誉介绍
项目基本信息
占地面积:约24731㎡
建筑面积:约176562㎡
容 积 率:5.0
绿 化 率:40%
产品类型:瞰景高层,墅质美宅
可售套数:南区252套
主力户型:约79㎡三房两厅一卫
约91㎡三房两厅两卫
约125㎡四房两厅两卫
车 位 数:约1305个
产权年限:住宅70年
物业公司:保利物业
保利招商龙誉作为深圳龙华区的一个知名楼盘,尽管由保利和招商蛇口两大央企联合开发,并且在品牌力和产品力上享有口碑,却仍然面临着销售困境。即便开发商采取了疯狂打折的策略,楼盘依然难以快速去化。那么,深圳保利招商龙誉为何疯狂打折也不好卖?这其中又隐藏着哪些问题?本文将对此进行深入分析。
#### 楼盘概况
保利招商龙誉位于深圳龙华区新区大道184号,地处深圳地理几何中心和粤港澳湾区中轴,区位优越,产业经济雄厚。项目由深圳市保卓房地产开发有限公司开发,主力户型包括建面约83-95㎡的三房瞰景高层和建面约125㎡的四房墅质洋房。项目均价一度高达65000元/㎡,总价在581-875万元/套之间。尽管如此,保利招商龙誉在市场上的表现却不尽如人意。
#### 交通与配套
保利招商龙誉在交通和配套方面具有显著优势。项目紧邻龙华北站,地铁4、5、6号线连接深圳各个核心区域,高铁也可往返全国以及香港,交通极为便利。教育资源方面,项目对口学校为区内的一流学府,小学为龙腾,中学为深外龙,教育质量较好。此外,周边商业资源丰富,华润地块将打造一个大型商业中心,北站现有大体量的缤果空间商业,为居民提供了丰富的购物和休闲选择。
然而,交通和配套的优势并未能完全转化为销售上的推动力。一方面,轨道噪音以及民塘路和新区大道的噪音问题对居住环境造成了一定程度的影响,尽管四号线隔声屏障的完工缓解了一部分噪音问题,但六号线的隔声屏障是否建造仍需要进一步确认。另一方面,学校问题也成为购房者的顾虑之一,深外龙的申请难度增大,且该片区将增加其他住宅项目,录取积分可能会越来越高。此外,龙腾小学的口碑一般,且中小学距离较远,对于注重教育资源的购房者来说,这些因素都构成了不小的阻力。
#### 在售户型
#### 性价比与风险
保利招商龙誉在性价比方面相对周边竞品具有一定优势,例如两居室的价格比华润超核中心润府便宜约100万左右,并且华润是毛坯房。然而,这种性价比优势并未能完全吸引购房者。一方面,楼盘的套内使用率相对较低,一期为74%,二期为77%,这意味着一些户型的空间利用效率不高,可居住面积与产证面积之间存在差异。另一方面,楼盘中存在部分工抵房,这些房源虽然打折力度大,但风险也极高。工抵房是指开发商将房子抵押给工程方或银行以获取资金,购房者购买这类房源时,房款往往直接打给第三方而非开发商监管账户,这导致购房者面临烂尾、工程方不认账等风险。
此外,开发商降价销售的行为也带来了额外的风险。在监管严格的大环境下,开发商如果带头降价,往往会与大政策冲突,因此只能半遮半掩地进行。这种操作不仅给开发商带来风险,从法律层面看,购房者也存在风险。例如,开发商给客户垫资是被法律明文禁止的,这种行为本身是违法行为,交易就无法受到法律保障。如果真的是工抵房,购房者的钱很有可能是直接打给第三方的,这是没有办法监管的。因此,购房者购买这类房源时需要格外谨慎。
#### 市场与竞争
深圳房地产市场近年来竞争激烈,尤其是在龙华区,各大开发商纷纷推出高品质楼盘,争夺市场份额。保利招商龙誉虽然具有央企背景和品牌优势,但在激烈的市场竞争中仍然面临不小的压力。一方面,区域性的房地产市场价格管控严格,性价比不高,导致购房者观望情绪浓厚。另一方面,随着深圳北站超级总部基地的不断发展,未来该片区的房价有望进一步提升,但短期内购房者对于市场走势的预期并不乐观,因此更倾向于持币观望。
此外,保利招商龙誉在销售策略上也存在一定问题。虽然采取了打折促销的方式,但并未能完全打动购房者。一方面,打折房源多为工抵房,风险较高;另一方面,打折力度虽然大,但总价依然不菲,对于普通购房者来说仍然是一笔不小的负担。因此,开发商需要调整销售策略,更加注重产品的品质和性价比,以吸引更多的购房者。
#### 结论
综上所述,深圳保利招商龙誉疯狂打折也不好卖的原因是多方面的。一方面,交通和配套虽然具有优势,但噪音问题和学校问题成为购房者的顾虑;另一方面,性价比虽然相对较高,但套内使用率低和工抵房风险高使得购房者望而却步。此外,市场竞争激烈、购房者观望情绪浓厚以及销售策略不当也是导致销售困境的重要原因。